海口地标双子塔遭保利弃购,海航多笔交易价格谈不拢

已出售逾3000亿元资产的海航集团,在疫情冲击下资金困境进一步加剧。日前,海南省政府牵头成立了“海南省海航集团联合工作组”,但并未接管,陈峰仍继续掌舵海航集团。

“工作组主要任务之一是协助海航处置部分资产,其中地产资产的变现,仍是重头戏。” 一位接近联合工作组的知情人士向财联社记者透露。

自2017年底流动性风险爆发以来,海航集团一直在艰难“自救”,包括寻求出售地产资产。融创、富力、保利、中交、中粮、金茂、华侨城、龙湖等知名房企,均与海航洽谈过。截至目前,海航旗下的不少住宅项目已出售完毕,但诸如海口双子塔、日月广场等商业项目,依然未寻到买家。

记者于近期获悉,多个项目之所以未能成功出售,主要原因是海航方面不愿“贱卖”,与洽购方价格谈不拢从而导致交易夭折。而在当下,受未售出的地产资产多为商用物业及庞大债务压力等因素影响,海航仍面临资产估值难及预期的境遇。

未成行的双子塔交易

海航资金链出现问题后,于2018年首提“去地产化”,并将一系列地产资产放上货架,其中包括在建的海南第一高楼双子塔项目。

资料显示,双子塔项目位于海口市国兴大道大英山CBD核心片区,由一座超高层塔楼、东西两侧的配楼及地下车库组成。其中,主塔楼高度为428米,总建筑面积38.81万平方米,由南塔、北塔两个项目组成。而单塔高达90亿元的投资,创造了海南建筑史上的新纪录。

作为海口的地标性建筑,双子塔项目一直备受外界关注。财联社此前曾独家报道,保利曾与海航方面接触,有意拿下该项目。日前,记者从多位接近保利及海航方面人士处获悉,保利于去年放弃了这笔收购,主要原因是交易价格未能达成一致。

“由于算不过账,达不到财务要求,保利内部投资委员会把这笔交易给否了。”一位接近海航方面人士向记者透露。对此,接近保利方面的人士证实,“当时我们要立项的价格,对方接受不了。”

此外,海航曾就旗下另外两个项目南海明珠、日月广场,分别与华侨城、中粮进行过谈判,但知情人士告诉记者,同样因交易价格问题,谈判未果。

“南海明珠是目前海口最大的填海项目之一,位于海口市中心,位置与资源都非常好。”海口当地一位业内人士称。上述接近海航方面人士透露,正是坐拥得天独厚的地理环境,最初南海明珠的叫价高达近150亿元。

直至去年12月底,海航基础公告宣布,拟将海口南海明珠生态岛(二期)项目转让给海南发展控股置业集团有限公司,交易价格为101.32亿元。

尽管交易价格远低于预期,但海航基础于股权转让公告中透露,南海明珠采用了资产基础法评估,评估增值率110.61%,评估增值的主要原因为土地使用权增值。

关于南海明珠估值问题,上述海口当地业内人士称,需要从不同维度考虑,但这往往也是项目在定价时,让企业有所纠结的原因所在。

“一方面,南海明珠大部分都是自持,可售也是商业产权,受规划条件限制,资金成本过高,变现途径小,项目适合本身管理资产庞大、运营资金丰厚、资金成本低廉的企业,以目前规划条件,国内很少有企业可吞下;另一方面,南海明珠受益于海南自贸港建设,加上它是为数很少的省会城市填海项目,因此未来潜力很大。”上述业内人士表示。

海航资产变现难题

“现在一些债权人已经不愿意和陈峰团队对接,认为其处置资产太慢、周期太长。目前工作组首要任务就是加速资产处置,使其快速变现,以偿还相应债务。”前述接近联合工作组的知情人士告诉财联社记者。

该知情人士认为,在海航待售地产资产中,总价高、去化慢的商用物业居多,对工作组而言,要以合理价格快速变现也非易事。

从以往海航方面对外公布的信息来看,其在境内外拥有多个地产项目。自陷入流动性危机被迫进行“瘦身”后,海航已出售多个境内外房地产项目。

据了解,目前海航集团剩余地产资产主要集中在海航基础这一上市平台中。海航基础旗下有10余家子公司,每家子公司又有多家孙公司,而海航地产只是众多孙公司之一。据天眼查信息,海航地产对外投资了40家涉及房地产项目的公司。

海航基础2019年半年报显示,除该公司之外,海航内部其他多个平台也有涉房业务。其中包括上市公司供销大集、海航投资、海航创新 ,非上市公司杭州置业、天津空港商贸、成都基础、北京亿城、江苏亿城等6家公司涉及部分存量房地产开发项目。

值得一提的是,在此次海航危局中,多次出现了海南省发展控股有限公司的身影,其既派出了董事长顾刚担任海南省海航集团联合工作组组长,还冒着沉淀大量资金风险,将南海明珠收入囊中。未来其会否继续充当“白衣骑士”,拿下海航手中更多地产项目,引人关注。

“估计此次海南省发展控股有限公司不会以现金方式支付收购南海明珠的款项,而是与以前海航向政府借的款项冲抵。”上述接近海航方面的人士说。

工商资料显示,收购南海明珠的海南发展控股置业集团有限公司,是海南省发展控股有限公司子公司海南海控美丽乡村建设有限公司旗下平台。而海南发展控股置业集团有限公司自身对外投资了44家公司,其中多家公司涉及地产开发。(来源:金融界)

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